Siz kıymetli okuyucularıma bu hafta kira hukukunda en çok merak edilen ev sahibi hangi durumlarda kiracıyı evden çıkartabilir, kira artışı nasıl yapılmalıdır gibi soruların cevaplarını açıklamaya çalışacağım.
Bilindiği gibi günümüzde kiracı ve ev sahibi arasında pek çok farklı konularda anlaşmazlık yaşanmaktadır. Bu anlaşmazlıklar daha çok ev sahibinin hangi durumlarda kiracıyı çıkarabileceği ve kira bedelinin yıllık artış miktarının ne kadar olabileceğine hususundadır.
Ev Sahibinin Kiracıyı Evden Çıkartabilmesi Hangi Durumlarda Mümkündür?
1. Durum Kiracının Kira Bedelini ödenmemesi
Kiracı kira sözleşmesinde belirtilen sürede kira bedelini ödenmemesi halinde Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için noter kanalı ile ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Ayrıca Ev sahibi Kiracının kira bedelini ödememesinden kaynaklı olarak kiracı aleyhine icra takibi başlatma hakkı bulunmaktadır. Bir takvim yılı içinde Kiracı bu şekilde kira bedelini ödememesi halinde Ev Sahibinin iki haklı ihtarname göndermesi halinde ev sahibi taşınmazın tahliyesi için dava açma hakkına sahiptir. Ayrıca taşınmazın tahliyesi talepli icra takibi başlatan ev sahibi de kiracıya ödeme yapması için 30 gün süre vermeli bu süre içinde kira bedeli ödemesi yapılmaması halinde yine dava açılarak tahliye talep edilebilmektedir.
2. Durum Kiracının Tahliye taahhütnamesi vermiş olması
Kiracı tarafından verilmiş olan tahliye taahhütnamesi ile ilk olarak tahliye davası açılarak kiracı taşınmazdan tahliye edilebilir. Tahliye davası, kiracının tahliye taahhütnamesinde taşınmazdan çıkmak için beyan ettiği tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde açılmalıdır. Tahliye taahhütnamesi ile kiracının çıkartılmasının ikinci yolu ise; icra dairesi vasıtası ile tahliye sağlamaktır.
Ancak özellikle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesi yapıldığı anda imzalatılan tahliye taahhütnamesini Yargıtay tarafından geçersiz olduğu kabul edilmektedir. Bu durumda tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi yapıldıktan ve ev, kiracıya teslim edildikten sonra yapılmış olması gerekmektedir.
3. Durum Ev sahibinin kendisi veya çocuğunun Konut gereksinimi
Ev sahibi, kiralanan evi kendisi, eşi, anne babası veya çocukları kullanacaksa sözleşme bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde konut gereksinimi sebebiyle dava açarak tahliye edilmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Bu davanın açılabilmesi için kiracıya önceden ihtarda bulunulması gerekli değildir ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde mutlaka açılmalıdır.
Kiracının bu sebeple tahliyesinden sonra ev sahibi kiralanan evi 3 yıl boyunca bir başkasına kiraya veremez. Aksi halde ev sahibi tahliyesini sağladığı kiracısına 1 yıllık kira bedeli tutarından az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalmaktadır. Ev sahibi ancak 3 yıllık süre bitiminden sonra kiraya veren taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.
4. Durum Kiralanan Taşınmazı daha sonra satın alan kişinin ihtiyacı
Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan kişi kiracıyı doğrudan çıkama hakkına sahip değildir. Yukarıda sayılan sebeplerin yanında ancak taşınmazı kendisi, eşi, çocukları, anne babası kullanacaksa satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak noter kanalı ile ihtarname göndermek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecektir.
Yeni ev sahibi sırf taşınmazı satın aldığı için sebep göstermeden kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip değildir. Ancak kendisi, çocukları veya anne babası oturacaksa satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya noter kanalı ile ihtarname göndererek kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilir. Bu durumda da kiracıya en az 6 ay süre vermesi gerekmektedir.
Kira Sözleşmesinde Kira Artışı Nasıl Yapılmaktadır?
Kira sözleşmesinde belirlenmiş olan orana kira artışı yapılmaktadır. Ancak bu oran son 12 aylık TÜFE ortalamasının üzerinde olamamaktadır. Eski tarihli yapılan ve TEFE TÜFE ortalaması veya ÜFE oranında şeklinde yapılan sözleşmeler kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğundan geçersiz kabul edilmektedir. Son 12 aylık TÜFE ortalamasının üzerinde yapılacak kira artışını kiracı kabul etmek zorunda değildir.
Kanundaki düzenleme yukarıda açıklandığı gibi olsa da 11.06.2022 tarihinde yapılan düzenlemeyle kanuna geçici madde eklenmiş ve konutlarda kira artışının 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artışının en fazla %25 olabileceği bu oranın üzerinde yapılan anlaşmaların geçersiz olduğu belirtilmiştir.
Bu durumda 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yapılacak kira artışlarında en fazla %25 zam yapılabilmektedir. Bunun üzerinde yapılacak zamlar kanuna uygun olmayacaktır.
