Kıymetli okuyucularım bu haftaki yazımda sizlere hemen herkesin apartman ortamında yaşadığı günümüzde toplu yapı sakinlerinin ortak giderlere katıl
Kıymetli okuyucularım bu haftaki yazımda sizlere hemen herkesin apartman ortamında yaşadığı günümüzde toplu yapı sakinlerinin ortak giderlere katılma borcundan bahsedeceğim.Ülkemizde yaygın olarak uygulama alanı olan kat mülkiyeti düzeninde, kat maliklerinin borçlarından en önemlisi bu hususu düzenleyen ve toplu yapıların anayasası niteliğinde olan 643 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesinde belirtilen ana taşınmazın ortak giderlerine katılma borcudur.
Ortak Giderlere Zorunlu Katılım
Üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan ana taşınmazın yönetimi ile ortak alanların korunması, bakımı, onarımı ve diğer genel hizmetlerin yürütülebilmesi için bir takım zaruri harcamalar yapılır. Bu ortak giderlere iştirak, kat maliklerinden her biri için zorunludur.
KMK Madde 20’ye göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ana taşınmazın kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine, bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine, giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Söz konusu giderlere katılma yükümlülüğü, kat malikleri için her bir bağımsız bölüme tapu sicilinde malik olunduğu günden itibaren başlar.
Ortak Giderlere Katılma Şekli
Kanundan da anlaşılacağı üzere, genel giderlere katılımın hangi şekilde olacağı hususunun saptanması öncelikle kat maliklerine bırakılmıştır. Malikler aralarında bu yönde bir anlaşma yapmamışsa madde hükmünde öngörülen arsa payı oranında katılma ilkesi uygulanır.
Kanunda öngörülen ilkeden farklı bir katılım yönteminin geçerli olabilmesi için bu konuda ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin uzlaşmış olmaları gerekir. Yani kat malikleri, ortak giderlere katılım noktasındaki anlaşmayı ancak oybirliği ile yaptıkları takdirde geçerli olacaktır. Aksi hâlde, kat maliklerinin salt çoğunlukla veya arsa payı çoğunluğuyla aldıkları karar, tüm kat maliklerinin kabulünü içermediği için bir anlaşma olarak kabul edilemez. Bu durumda da ortak giderlere katılma konusunda kanunda öngörülen ilkeden farklı bir kıstası içeren genel kurul kararları tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış olmadıkça olumlu oy vermeyen kat maliklerini yasal olarak bağlamayacaktır.
Uygulamada ortak giderlere katılma konusunda öncelikle toplu yapının yönetim planına bakılır. Şayet yönetim planında kat maliklerinin ortak giderlere katılması konusunda bir düzenleme varsa, yönetim planı hükümleri esas alınır.
Ortak Giderlere Katılmaktan Kaçınma
Yine kanuna göre, kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç̧ kalmadığını ileri sürerek ortak giderleri ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, KMK’ya veya genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
