Kıymetli okuyucularım bu haftaki yazımda sizlere apartman, site gibi toplu yapılarda yönetici veya yönetim kurulu seçimi hakkında açıklayıcı bilgile
Kıymetli okuyucularım bu haftaki yazımda sizlere apartman, site gibi toplu yapılarda yönetici veya yönetim kurulu seçimi hakkında açıklayıcı bilgiler vermeye çalışacağım. Günümüz yeni nesil şehircilik ve yaşam biçimi anlayışında apartman, toplu konut veya siteler artık çok önemli bir yer tutmaya başladı. Dolayısıyla bunların yönetimi de önemli hâle geldi.Yönetici Seçme Mecburiyeti
Yönetici, kat mülkiyeti düzeninde gerekli bir unsurdur. Çünkü her kat mülkiyeti ilişkisinde mutlaka bir yönetim işi de vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’muzun (KMK) amir hükmüne göre; (madde 34/2) bir ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bölümü varsa, bu ana gayrimenkul için yönetici seçilmesi mecburidir. Kat malikleri, yöneticiyi kendi aralarından seçebilecekleri gibi, dışardan bir kişi veya üç kişilik bir kurula da yönetim görevini verebilirler. Kanun hükmünün mefhumu muhalifinden anlaşıldığına göre sekizden az bağımsız bölümü olan taşınmazlarda yönetici seçimi zorunlu değildir. Kanunun koyduğu bu ölçü somut olup, bağımsız bölüm sayısına göre bir taşınmazda yönetici seçiminin zorunlu olup olmadığı kolayca anlaşılacaktır.
Yönetici Seçimi
Ana gayrimenkulün tüm bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetinde ise, malik yasal olarak yönetici konumundadır. Diğer hâllerde yönetici kat malikleri kurulu tarafından seçilir. Kat malikleri tarafından gerçekleştirilen genel kurulun yıllık olağan toplantısında arsa payı ve sayı çoğunluğu (çifte çoğunluk) ile yönetici seçimi yapılır. Yönetici veya yönetim kurulu seçiminde öncelikle taşınmazın veya toplu yapının anayasası olan yönetim planındaki hükümler mutlaka göz önünde tutulmalıdır. Örneğin yönetim planında tek kişinin yönetici seçileceğine ilişkin bir hüküm varsa sayısı artırılarak yönetici seçilemez. Yönetim planında yöneticinin kat malikleri arasından seçileceği hükmü varsa, dışardan yönetici ataması yapılamaz. Yine yönetim planında kat maliklerinin sırasıyla yöneticilik yapacakları öngörülmüşse bu hükme uyulması gerekir. Yöneticinin görev süresi bir yıldır ve fakat kat malikleri toplanıp yenisini seçinceye kadar seçilmiş yöneticinin görevi devam eder.
Yönetici Seçilemezse Hâkim Müdahale Eder
Bağımsız bölüm malikleri şayet kendileri bir yönetici seçemezlerse, kat maliklerinden birinin başvurması üzerine ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hâkimi duruma müdahale edip bir yönetici atayacaktır. Sekizden az bağımsız bölümü olan taşınmazlar için kanuni mecburiyet olmadığı için hâkimin yönetici ataması da gerekmez.
KMK’nın 34.maddesinin 6. fıkrasında; “Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh Mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış̧ olan Sulh Mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.” hükmüne yer verilmiştir.
