Herkese iyi haftalar, değerli okurlarımız bu hafta gazetenin bana ayırılan bölümünde sizlerle son zamanlarda yoğun olarak açılan davalardan biri olan Tahliye Davaları hakkında konuşacağız. Kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Madde ve devamında, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin düzenlemeler ise 339.madde ve devamında belirtilmektedir.
Tahliye davaları; kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması, kiraya verenin eve olan gereksinimi, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhütnamesinden kaynaklı veya kira bedelinin ödenmemesi gibi bir çok nedenle açılabilmektedir.
Günümüzde en çok açılan dava türü ise ihtiyaç sebebiyle tahliye davasıdır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmek için ihtiyacın ‘zorunlu, gerçek ve samimi’ nedenlere dayanması gerekmektedir. Bu davayı açabilecek kişiler ise kanun koyucu tarafından sınırlandırılmıştır.
Bunlar; kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler olup, bu kişilerin konut veya işyeri olarak kullanılacak dava konusu taşınmaza olan zorunlu ihtiyacını aramaktadır.
Açılacak tahliye davası, TBK 350’ye göre belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. İspat yükü olarak ise kiraya verenin, ihtiyacının her türlü delil ile kanıtlaması aranmaktadır. Örneğin Yargıtay’a göre devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar, tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Ancak, kiraya verenin kirada oturması ise eve olan gereksinimi için bir karine oluşturur.
Son olarak, gereksinim sebebiyle kiracıyı tahliye eden kiraya veren, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı sebebe dayanmaksızın, tam 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması da mümkün olmayacaktır. Nitekim kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla kiraya verenin, eve olan ihtiyacının gerçekten mevcut olmaması halinde, kiracıya karşı tazminat yükümlülüğü doğacak olup, kiracıların mağdur olmaması adına, kiraya veren için 3 yıllık bir yeniden kiralama yasağı getirilmiştir.
