Kıymetli okuyucularım, bu hafta sizlere kira sözleşmelerinin belirlenen süreden önce kiracı tarafından erken feshi ve bun
Kıymetli okuyucularım, bu hafta sizlere kira sözleşmelerinin belirlenen süreden önce kiracı tarafından erken feshi ve bunun hukuki sonuçlarıyla ilgili açıklamalarda bulunacağım. Umarım bu hususta tereddüt yaşayan okuyucularım, akıllarındaki soruların cevaplarını bulabilir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri
Hukukumuzda kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Toplumun büyük kesimini ilgilendiren ev veya işyeri kiraları Türk Hukuk Sistemi’nde “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri” ismi altında özel şekilde düzenlenmiş ve kısmen farklı bir rejime tabi tutulmuştur.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesiyle ilgili hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenmiştir. Taraflar, kanunda düzenlenen sebeplerin dışında kendileri yeni sona erme sebepleri kararlaştıramazlar. Özellikle bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.
Bu yazımda kiralanan konut veya çatılı işyerinin, sözleşmenin bitiminden önce mülk sahibine geri verilmesi suretiyle sözleşmenin feshi konusu üzerinde duracağım. Bu husus TBK md. 325’de belirtilmiş ve madde metninde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.” şeklinde ifade edilmiştir.
Buradan anlaşılan, kiracının erken fesih yapması halinde, konut veya işyerinin aynı şartlarda tekrar kiraya verilmesine kadar geçecek makul bir süre boyunca kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünün devam edecek olmasıdır. Kanun maddesinde geçen “makul süre” tabiri, kiralananın mevcut kira sözleşmesindeki şartlarla tekrar kiraya verilebileceği süreyi ifade etmektedir. Bu süre belirlenirken kiralananın niteliği, bulunduğu yer, kullanım amacı gibi kriterler göz önünde tutulur. Burada önemli olan husus, kiralananın makul süre içerisinde fiilen kiraya verilebilmesi için geçecek süre değil, benzer şartlarda kiraya verilebilmesi için geçecek süredir. Bu süre yargılamada bilirkişi marifetiyle tespit edilir. Belirlenen bu sürenin geçmesiyle birlikte, kiralanan fiilen kiraya verilmemiş olsa bile, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları bu anlamda makul süre ile sınırlandırılmıştır.
Kiracının Kendi Yerine Yeni Kiracı Bulması
Kiracının, makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme imkânı olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde de kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir. Uygulama açısından yeni kiracının kira sözleşmesini devralmaya hazır olması yeterli olmayıp, aynı zamanda ödeme gücüne de sahip olması gereklidir. Bu düzenleme kiracının lehine olduğu gibi, aranan şartlarla da kiraya verenin herhangi bir hak kaybına uğramasının önüne geçilmek istenmiştir.
Kira Davalarında Görev ve Yetki
Kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki, bir davaya hangi yerdeki mahkeme tarafından bakılacağını ifade eder. Genel yetki kuralına göre, kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda genel yetkili mahkeme, kiracı ya da kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesidir. Şayet, kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında bir veya birden fazla mahkemeyi yetkili kılmak üzere yetki sözleşmesi yapabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça da dava sadece sözleşmede belirlenen bu mahkemelerde açılabilir.
