Kıymetli okuyucularım geçen haftaki yazımda sizlere apartman ve toplu yapılarda yönetici seçimi ile ilgili bilgiler vermi
Kıymetli okuyucularım geçen haftaki yazımda sizlere apartman ve toplu yapılarda yönetici seçimi ile ilgili bilgiler vermiştim. Bu hafta da yöneticinin görevlerini anlatacağım.
Apartman veya site yöneticisi kat malikleri arasından seçebileceği gibi dışarıdan birinin de yönetici olarak atanması mümkündür. Aynı şekilde yönetici tek bir kişi olabileceği gibi yönetim vazifesi 3 kişilik bir heyete de verilebilir.
Yöneticinin Görevleri Nedir?
Apartman veya site yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup yöneticilik vazifesini yerine getirdiği sırada temsil ettiği kimselerin hak ve menfaatlerini koruyacak tedbirleri almakla yükümlüdür. Görevini ihmal etmesi ve/veya kötüye kullanması durumunda da yöneticinin, Türk Ceza Kanunu (TCK) ilgili hükümleri uyarınca hukuki sorumluluğu ve yargılanması söz konusu olabilir. Yöneticilerin görevlerinin kapsamı, tapuya kayıtlı yönetim planlarında belirtilir. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddede belirtilmiştir. Yönetim planında aksine hüküm yoksa, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat Malikleri Kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması,
c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi,
d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi hâlinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması,
e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması,
f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü,
g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması,
h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması,
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi,
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması,
k) Kat Malikleri Kurulunun toplantıya çağırılması,
l) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
Yönetici Aidat Öder mi? Maaş Alır mı?
KMK’ya göre, Kat Malikleri Kurulu, kat malikleri arasından seçilen yöneticinin, yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı ya da hangi oranda katılacağı konusunda karar alabilir. Böyle bir karar alınmadığı durumlarda aynı zamanda kat maliki olan yönetici, apartman giderlerinin yarısına katılır. KMK 40. maddesine göre; “Kat Malikleri Kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.” Ancak Kat Malikleri Kurulu yöneticinin apartman aidatının tamamına katılmayacağı yönünde de karar alabilir. Bu durumda apartman yöneticisi aidat ödemez. Yönetici, yönetim planında ya da kendisi ile yapılan sözleşmede bir ücret kararlaştırılmamış olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret talebinde bulunabilir.
