Kıymetli okurlarım bu haftaki yazımda sizlere günlük hayatta kat karşılığı inşaat olarak adlandırılan uygulamanın h
Kıymetli okurlarım bu haftaki yazımda sizlere günlük hayatta kat karşılığı inşaat olarak adlandırılan uygulamanın hukuki temeliyle ilgili kısa bilgi vermeye çalışacağım. Borçlar Kanunumuzun özel hükümler bölümünde açıkça tanımlanmamış olmasına rağmen son dönemde çokça karşılaştığımız arsa payı karşılığı inşaat akdi, özel bir sözleşme türüdür. Eser ve taşınmaz satışı kapsamına sokulabilen karma muhtevalı bir sözleşme tipidir.
Tarafların Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılan ve ülkemizde sıkça uygulaması görülen bu sözleşme; elinde arsa nitelikli gayrimenkulü olan kişinin, arsasını inşaatı yapacak müteahhide devretmek karşılığında arsa üzerine inşa edilecek binanın belirli kısımlarında mülkiyet hakkı kazanması şeklinde özetlenebilir. Bu sözleşmenin tarafları arsa sahibi ile inşaatı yapacak olan yüklenici müteahhittir. Arsa sahibi yapılacak binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, arsasını müteahhide devretmeyi taahhüt eder. Sözleşme, her iki tarafı da birbirine karşı sorumlu ve borçlu kılar.
Sözleşme Şekli
Bu sözleşmeyle arsa sahibi, yapılacak binada bağımsız bölüm elde etmeyi amaçlar. Bu sözleşme Türk Medeni Kanunu madde 706 ve Tapu Kanunu madde 26 uyarınca resmî şekilde düzenlenmelidir. Resmî şekil şartı aynı zamanda geçerlilik şartıdır. Şayet kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılıyor ise bu sözleşmenin noterde yapılması yeterli olacaktır. Bu husus Yargıtay içtihatlarında da bu şekilde kabul edilmiştir.
Müteahhidin Borcunu Yerine Getirmemesi
Sözleşmede müteahhidin asıl borcu, arsa sahibinin gayrimenkulü üzerinde inşa edilen binanın teslimini sağlamaktır. Müteahhit, borçlandığı bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmediği sürece sorumluluğunu yerine getirmiş sayılmaz. Müteahhidin teslim borcunu yerine getirmemesi nedeniyle temerrüde düşmesi hâlinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların karşılıklı borçları kendiliğinden ortadan kalkmaz. Müteahhidin temerrüdüne rağmen tarafların borçları devam eder. Bu noktada arsa sahibi tescil davası açarak müteahhitten inşaatın kendisine teslim edilmesini isteyebileceği gibi buna ek olarak bağımsız bölümlerin zamanında kendisine teslim edilmemesi nedeniyle ortaya çıkan zararları ve sözleşme ile kararlaştırılmış olan cezai şart varsa onu da müteahhitten talep edebilir.
Arsa sahibi ayrıca Türk Borçlar Kanunu 123-125 maddeleri uyarınca bazı seçimlik haklarını da kullanabilir. Bu haklar temel olarak arsa sahibinin sözleşmede kararlaştırılan hususları aynen ifadan vazgeçerek zararının tazminini talep etmesi şeklindedir.
